이제 모두들 부동산에 관심 있는 분들이면 다들 알고, 스마트폰에 깔아 두고 쓰는 '벨류맵'에 대해 알아보겠습니다.
그리고 이 벨류맵에 대한 사람들이 생각하는 이해에 대해 잘못된 점을 이야기하겠습니다.
이 벨류맵은 다음맵(카카오맵)을 기반으로 전국의 모든 부동산 정보와 연도별로 거래된 시세와 정보를 다루고 있고
출시가 될때와 달리 이젠 사진에 보듯 빨간색의 매물은 부동산 현매물의 해당 매물의 정보를 보여주고 있으며
허위매물을 인식하듯 매물을 올린 공인중개사의 서명이 들어간 실매물 확인서까지 확인을 하실 수가 있습니다.
그리고 부동산의 단가와 총액 그리고 지적, 지목, 용도지역 등 다양한 선택을 할 수 있도록 인터페이스로 편리함을 제공하고 있습니다.
물론 이런 부분들은 사용하시는 분들은 너무도 잘 아시기에 구체적 설명을 안하겠습니다.
벨류맵의 잘못된 점
이제부터는 벨류맵의 잘못된 점을 설명하겠습니다.
위 사진을 보면 과연 잘못된 점이 무엇일까요??
빨간 테두리를 쳐놔서 눈치 있으신 분들은 아실 겁니다.
하지만 어느 정도 부동산 업무를 하시는 분들도 저 부분에 대해서
그대로 받아들이시는 분들이 많더군요
제발 부동산에 전문가라는 분들과 실무를 하시는 분들은 그러지 않길 바랍니다.
벨류맵에서 제공한 정보의 저 매물은 20년 4월에 거래가 된 매물로
토지면적 433.5㎡ 에 연면적 627.9㎡ 에
토지면적당 단가는 3.3㎡당 22,496,116원 이고
건물면적당 단가는 3.3㎡당 15,530,747원이며
매매가가 29억5천만원입니다.
과연 이 건물의 토지로만 따져 20년도 그 당시에 평당 2200만원이 갔을까요?
아닙니다.
그럼 이 건물이 평당 1500만 원이 갔을까요?
그것도 아닙니다.
벨류맵에서 제공한 단가는 평당 3.3㎡ x 토지 or건물=29억 5천만 원입니다.
실거래가 신고한 금액인 매매가만 정확한 거지 토지평당단가와 건물평당단가 아니란 소립니다.
벨류맵에서 토지를 빼고 나머지 근린, 상가, 업무, 숙박 등은 벨류맵에 저런 단가만 보고 그대로 인식하면 안 됩니다.
만약 29억 5천만 원의 토지에 10평의 건물이 지어져 있으면 벨류맵에 표시가 될 때는
3.3㎡당 2950만 원이 되어 버리는 겁니다.
실무에서의 오류
문제는 이런 정보만 보고 자신의 부동산 자산평가를 할 때 실무에서 나타납니다.
가령, 어떤 이 A라 칭하겠습니다.
A가 자신의 토지를 팔려합니다.
그런데 부동산 중개사무실에 시세를 알아보니 평당 100만원 나간고 하니
A는 대뜸 말합니다.
"아니 왜? 옆에 토지는 200만 원인데 내 토지는 시세가 100만원인 거냐! 이런 날강도 같은 놈들 누굴 호구로 아나?
나도 알아 볼만큼 알아봤어!"
왜 A는 이런 말을 할까요? 그렇습니다.
벨류맵을 본거죠 자신의 옆 토지는 건물과 함께 매매가 된 겁니다.
그러니 당연하게 벨류맵에서 토지단가만 보면 200만원이 되고 중개인이 장난친다 생각하겠죠
글을 읽고 계신 분들은 과연 그런 사람이 있을까? 하고 생각하신 분들도 있을 겁니다.
하지만 A 같은 사람 많이 있습니다.
보통 감정평가를 할 때에는 비슷한 매물로 비교사례법나 원가법을 주로 사용합니다.
벨류맵에서는 원가법이나 수익법을 사용할 수 없고 비교사례만 가능합니다. 단순하게
벨류맵 정보의 주변 토지는 용도지역과 지목 면적을 따져 비슷한 매물로 평가해야 하며
건물은 연면적과 용도지역을 따져 비교해야 하는 겁니다.
모두들 벨류맵을 보고서 부동산을 평가를 할 때에는 관심 부동산이 주변의 어떤 부동산에 해당하는지
비교하여 시세를 파악하시기 바랍니다.
실무에서 벨류맵이 시세를 정하는게 아니고 정확한 매물확인과 평가에 의해 정해 집니다.
편리하고 좋은 정보를 제공해주는 벨류맵,
이런 부분들은 수정했으면 하는 바람입니다.
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